2025年北京写字楼市场需求复苏态势超预期，年末空置率实现实质性回落。高力国际在12月30日举办的2025年第四季度发布会上透露，北京甲级写字楼市场全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化。此外，2025年北京全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求形成良性适配，推动年末空置率降至19.2%，同比下降约1.5个百分点。市场供需结构如期实现优化。
2024年-2025年北京写字楼市场净吸纳量对比图表
图\高力国际提供
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究董事陆明表示，尽管整体甲级市场新增需求近两年持续放量稳定在年均30万平方米以上的水平，但尚未形成足以逆转高空置率和租金下行的核心势能，市场高空置率依然持续，租金调整周期仍在延续。虽然北京甲级写字楼新市场平均租金延续调整态势，但下行压力在今年有所缓解。年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9%。
需要关注到，中关村板块成为2025年最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长。其甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录。这背后核心驱动力是新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放，使中关村成为引领北京写字楼市场复苏的核心引擎。
从目前来看，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现仍未达预期，区域分化态势尤为明显，“冷热不均” 的市场格局特征显著。从租金维度来看，2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。
高力国际认为，宏观有效需求不足仍然会是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。2026年部分市场化项目依然会面临现有租户的退租和缩租，其中也包含部分国央企等大体量租户整合搬迁回到自有物业的情况，这类市场需求收缩行为的出现将会在很大程度上抵消新增需求带来的积极影响。
更为关键的是，市场将出现显著的地理供需错配。陆明表示，2026年核心市场的新增供应量将超过70万平方米。结合近两年的去化量分布来看，市场增量需求高度集中在西部子市场，但2026年入市的项目90%又都集中在东部子市场，这将会导致东部市场竞争进一步升级。